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仲介手数料について

仲介手数料は不動産を売買・賃貸する際に不動産会社に対して支払わなければならないお金のことです。

しかし仲介手数料は成功報酬です。契約が成立しなかった場合には支払う必要はないので、覚えておくと役に立つかもしれません。

■物件を売買するとき

物件を売買するときに不動産会社がもらう仲介手数料については、

1つ目は不動産会社が1社の場合

・不動産会社は売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことができます(業界では「両手」と呼ばれていて、不動産会社が一番ありがたいケースです)

2つ目は不動産会社が2社の場合

・不動産会社の1社は買主から、もうひとつの不動産会社は売主から仲介手数料をもらうパターンです。(業界では「片手」と呼ばれています)

このほかにも、不動産会社が何社もからんでいる場合があり、その際には決められた金額以上を不動産会社はもらうことはできないので、複数の会社で仲介手数料を分配ということですが、その金額については下記に記述させていただきたいと思います。

・売買の仲介手数料について

▶仲介手数料の金額についてのルール(売買契約)

売買契約の場合の仲介手数料は宅地建物取引業法で、その算出方法と上限額が以下のように定められています。

[仲介手数料の法定上限額]

(物件の売買価格が)400万円超えの部分

対象金額の3%  ＋  消費税

(物件の売買価格が)200万円超え〜400万円以下の部分

対象金額の4%  ＋  消費税

(物件の売買価格が)200万円以下の部分

対象金額の5%  ＋  消費税

上記を見ると、「200万以下の部分」「200万円を超えて400万円以下の部分」「400万円を超える部分」の3つの区分がありますが、ここで大事なのはそれぞれの区分ごとに計算して、それを合計するということです。

たとえば300万円の不動産を売却した場合の仲介手数料の上限額を計算して見ましょう。

300万円の不動産の場合

(200万円 × 5%) ＋ (100万円 × 4%) ＋ 消費税 = 14万円 ＋ 消費税

700万円の場合も見て見ましょう。

700万円の不動産の場合

(200万円 × 5%) ＋ (200万 × 4%) ＋ (300万円 × 3%) ＋ 消費税 = 27万円 ＋ 消費税

1000万円の場合も見て見ましょう。

1000万円の不動産の場合

(200万円 × 5%) ＋ (200万 × 4%) ＋ (600万円 × 3%) ＋ 消費税 = 36万円 ＋ 消費税

▶仲介手数料の速算式

仲介手数料の正式な計算方法については、上記で述べた通りですが、もっと簡単に計算する方法があります。ここで気をつけなければいけないのが、この速算式は400万円を超える値段の物件の場合にしか使えないということを覚えておかなければなりません。

速算式(売買価格が400万円を超える場合)

売買価格 × 3% ＋ 6万円(消費税は別)  これで簡単に計算できます。

正式な計算方式と速算方式で、計算してみると値段が一緒だということが確かめられたかと思います。

結論としては、0円から400万円までの不動産は正式な計算方式で算出し、400万円以上は速算式で算出するのが一番速い算出ということですが、業務で使わない方は正式な計算方式のみを理解しておけば値段がいくらの場合でも計算できるので十分ではないかと思います。

■物件を賃貸するとき

▶仲介手数料の金額についてのルール(賃貸契約)

賃貸契約の場合の仲介手数料の上限は、「1ヶ月分の家賃 ＋ 消費税」と宅建業法で定められています。

仲介手数料の上限については、上記の通りなのですが、しかし宅建業法によると

・貸主と借主それぞれから受け取る仲介手数料は賃料の半月分以内とする

・ただし、“依頼者の承諾”があればどちらか一方から賃料の1ヶ月分以内を受け取ることができる。

上記を見ると、1ヶ月分ではなく0.5ヶ月分でいいのではないかと思ってしまいますが、家賃の1ヶ月分を借主が支払うということが慣例になってしまっているみたいです。

不動産会社によっては、部屋を借りる際に仲介手数料0円という会社も多く見受けられますが、調べて見るとそれは貸主(大家)に対して承諾を得て家賃の1ヶ月分の報酬をもらっているので借主は仲介手数料0円にしているみたいですね。(なかには借主にたいして仲介手数料0円にしておきほかの名目で仲介手数料の代金分を入れている不動産会社もあるみたいです)

不動産会社によって仲介手数料は変わってきてしまうので、どの会社にすればよいか余計に判断に迷ってしまいますが、webサイトでいくつか不動産会社を検索しておき、自分の信頼のおける不動産会社が仲介手数料が高ければ、他の不動産会社が仲介手数料のほうが安かったと伝えれば、良心的な不動産会社でしたら仲介手数料の値下げや家賃の値下げという形などで応じてくれるかもしれませんね。